Asunto 1: Velaton hinta n. 90 000\u20ac, t\u00e4st\u00e4 lainaa on nyt 28 792\u20ac. Lainan kokonaiskorko on t\u00e4ll\u00e4 hetkell\u00e4 3,57%. Ennen korkojen nousua lainan korko oli 0,7%.
\nT\u00e4ll\u00f6in lainaer\u00e4n suuruus oli 139,65\u20ac, t\u00e4st\u00e4 lyhennyst\u00e4 oli 118,82\u20ac ja korkoa 18,33\u20ac + kulut 2,5\u20ac.
\nNyt kun korko on noussut on lainaer\u00e4n suuruus 167,58\u20ac (ei kauhean suuri ero). T\u00e4ll\u00e4 hetkell\u00e4 lyhennys on kuitenkin 84,64 ja korko 80,44\u20ac + kulut 2,5\u20ac.
\nLainaer\u00e4\u00e4n itsess\u00e4\u00e4n ei ole siis tullut kuin vajaan 30\u20ac:n korotus, mutta samaan aikaan lyhennys on laskenut reilulla 30\u20ac:ll\u00e4. T\u00e4ll\u00e4 hetkell\u00e4 lyhennykseen ja korkoihin + kuluihin menee melkein saman suuruinen summa, kun ennen korkojen nousua lyhennys oli noin kuusi kertaa korkojen kokoinen.
\nAsunnosta j\u00e4i ennen korkojen nousua kuukausittaista (netto) kassavirtaa lainojen maksamisen j\u00e4lkeen noin 175\u20ac, korkojen nousun j\u00e4lkeen sit\u00e4 j\u00e4\u00e4 noin 143\u20ac.<\/p>\n

Asunto 2: Asunnon velaton hinta on noin 63 000\u20ac, t\u00e4st\u00e4 lainaa on nyt 25 333\u20ac. Lainan kokonaiskorko on t\u00e4ll\u00e4 hetkell\u00e4 4,43%. Ennen korkojen nousua lainan korko oli 0,7%.
\nAiemmin lainaer\u00e4n suuruus oli 142,11\u20ac, t\u00e4st\u00e4 lyhennyst\u00e4 oli 125,68\u20ac ja korkoja 12,93\u20ac + kulut 2,5\u20ac.
\nNyt kun korko on noussut on lainaer\u00e4n suuruus 187,56\u20ac. T\u00e4ll\u00e4 hetkell\u00e4 lyhennys on 98,01\u20ac ja korkoja on 87,05\u20ac + kulut 2,5\u20ac.
\nAiemmin er\u00e4 oli siis 45\u20ac pienempi. Sen lis\u00e4ksi lyhennykseen meni melkein 10 kertainen m\u00e4\u00e4r\u00e4 suhteessa korkoihin. T\u00e4ll\u00e4 hetkell\u00e4 lyhennys ja korot ovat kuukausier\u00e4\u00e4 kohti l\u00e4hes 50\/50.
\nEnnen korkojen nousua asunnosta j\u00e4i k\u00e4teen (netto) kassavirtaa lainojen maksamisen j\u00e4lkeen noin 120\u20ac, nyt korkojen noustua (my\u00f6s vastike noussut 20\u20ac\/kk) noin 60 euroa.<\/p>\n

Asunto 3: Asunnon velaton hinta on ehk\u00e4 noin 86 000\u20ac, t\u00e4st\u00e4 lainaa on nyt 73 572,76\u20ac. Lainan kokonaiskorko on t\u00e4ll\u00e4 hetkell\u00e4 2,17% (sidoin lainan viiden vuoden kiinte\u00e4\u00e4n korkoon viime vuoden kes\u00e4kuussa), ennen korkojen nousua oli lainan korko 0,5%.
\nAiemmin lainaer\u00e4n suuruus oli 313,63\u20ac, josta lyhennyst\u00e4 273,77\u20ac ja korkoja 37,36\u20ac + kulut 2,5\u20ac.
\nNyt kun korko sidottu kiinte\u00e4\u00e4n korkoon on lainaer\u00e4n suuruus 372,52\u20ac. T\u00e4ll\u00e4 hetkell\u00e4 lyhennys on 231,92\u20ac ja korot 138,10\u20ac + kulut 2,5\u20ac.
\nAiemmin er\u00e4 oli n. 49\u20ac pienempi. Aiemmin lyhennykseen meni noin seitsem\u00e4n kertainen m\u00e4\u00e4r\u00e4 verrattuna korkoihin, t\u00e4ll\u00e4 hetkell\u00e4 lyhennykseen menee noin 1,6 kertainen m\u00e4\u00e4r\u00e4 korkoihin verrattuna.
\nEnnen korkojen nousua asunnosta kassavirta oli miinuksella noin 13\u20ac, nyt se on miinuksella kuukausitasolla noin 72\u20ac.<\/p>\n

Asunto 4 (omistus 50%): Asunnon velaton hinta noin 80 000\u20ac, t\u00e4st\u00e4 lainaa on 65 492\u20ac. Lainan kokonaiskorko t\u00e4ll\u00e4 hetkell\u00e4 on 3,785%. Ennen korkojen nousua korko oli 0,8%. Tuolloin lainaer\u00e4n suuruus oli 350,25\u20ac, josta lyhennyst\u00e4 301,91\u20ac ja korkoa 47,34\u20ac + kulut 2\u20ac.
\nT\u00e4ll\u00e4 hetkell\u00e4 koron noustua on lainaer\u00e4n suuruus 444,54\u20ac, josta lyhennyst\u00e4 222,44 ja korkoja 221,09\u20ac + kulut 2\u20ac.
\nAiemmin er\u00e4 oli n.90\u20ac pienempi, nyt kuukaudessa korkoihin menee noin 170\u20ac enemm\u00e4n. Ennen korkojen nousua asunnon kassavirta oli 30 euroa pakkasella. Nyt se on pakkasella noin 125\u20ac.<\/p>\n

Asunto 5 (omistus 50%): Asunnon velaton hinta on noin 90 000\u20ac, josta\u00a0lainaa n. 65 492\u20ac. Lainan kokonaiskorko t\u00e4ll\u00e4 hetkell\u00e4 on 3,785%.\u00a0 Ennen korkojen nousua korko oli 0,8%. Tuolloin lainaer\u00e4n suuruus oli 350,25\u20ac, josta lyhennyst\u00e4 301,91\u20ac ja korkoa 47,34\u20ac + kulut 2\u20ac.
\nT\u00e4ll\u00e4 hetkell\u00e4 koron noustua on lainaer\u00e4n suuruus 444,54\u20ac, josta lyhennyst\u00e4 222,44 ja korkoja 221,09\u20ac + kulut 2\u20ac.
\nAiemmin er\u00e4 oli n.90\u20ac pienempi, nyt kuukaudessa korkoihin menee noin 170\u20ac enemm\u00e4n. Ennen korkojen nousua asunnon kassavirta oli noin 35\u20ac pakkasella. Nyt se on pakkasella noin 130\u20ac (t\u00e4ss\u00e4 ja edellisess\u00e4 asunnossa on yhteinen laina, jonka lasken t\u00e4ss\u00e4 molemmille puoliksi).<\/p>\n

Korkojen noustua kuukausittainen kassavirta on muuttunut seuraavasti: Ennen korkojen nousua positiivista kassavirtaa j\u00e4i asunnoista noin 250\u20ac\/kk. Nyt korkojen noustua kassavirta on noin 5\u20ac\/kk positiivinen.<\/p>\n

On positiivista ett\u00e4 kassavirta on viel\u00e4 kokonaisuudessaan positiivinen, eik\u00e4 rahaa tarvitse ansiotuloista laittaa asuntoihin kuukausitasolla. Mink\u00e4\u00e4nlaisia ylim\u00e4\u00e4r\u00e4isi\u00e4 menoja kuten tyhji\u00e4 kuukausia, rikkoutuneita kodinkoneita tai remontteja kassavirta ei kyll\u00e4 kest\u00e4. Eli n\u00e4m\u00e4 tulee toistaiseksi rahoittaa ty\u00f6st\u00e4 saatavilla rahoilla. Tilanne ei kuitenkaan mitenk\u00e4\u00e4 huono ole, toki huomattavasti huonompi kuin ennen korkojen nousua. Jos korot l\u00e4htev\u00e4t t\u00e4st\u00e4 odotusten mukaisesti pikkuisen laskemaan, tekee se taas oman positiivisen vaikutuksensa kassavirtaan.<\/p>\n

T\u00e4ll\u00e4 hetkell\u00e4 asuntojen 4 & 5 tilanne on kaikista huonoin kassavirran n\u00e4k\u00f6kulmasta. V\u00e4h\u00e4n houkuttaisi tehd\u00e4 niiden yhteiseen lainaan ylim\u00e4\u00e4r\u00e4isi\u00e4 lyhennyksi\u00e4, jotta kassavirran saisi fiksummaksi. Toki sijoittamalla rahat muualle, saa todenn\u00e4k\u00f6isesti parempaa tuottoaan rahalle kuin lainoja lyhent\u00e4m\u00e4ll\u00e4.<\/p>\n

Loppu pohdinnat<\/h3>\n

Kokonaisuudessaan matalien korkojen aikana rakennetun vivutetun (velkavipu n.60%), salkun kokonaistilanne on t\u00e4ll\u00e4kin hetkell\u00e4 korkojen enn\u00e4tysnopean nousun j\u00e4lkeen hyv\u00e4. Salkku on juuri ja juuri kassavirtapositiivinen, l\u00e4hell\u00e4 nollaa. T\u00e4ll\u00e4 hetkell\u00e4 katsottuna, on hyv\u00e4 asia ett\u00e4 otin suurimpaan lainaani viime kes\u00e4n\u00e4 viiden vuoden kiinte\u00e4n koron 2,2%:n kokonaiskorolla, ilman sit\u00e4 kassavirta olisi ehk\u00e4 noin 80 euroa miinuksella kuukausittain.<\/p>\n

Eritt\u00e4in t\u00e4rke\u00e4n\u00e4 pid\u00e4n kuitenkin arvo-osuustilille ker\u00e4tty\u00e4 omaisuutta, jonka takia t\u00e4m\u00e4n hetkinen korkotilanne ei tuota yht\u00e4\u00e4n huolta. Toki harmittaa ett\u00e4 korkoihin menee enemm\u00e4n rahaa, se ei kuitenkaan ole mik\u00e4\u00e4 todellinen ongelma jota pit\u00e4isi stressata.<\/p>\n

T\u00e4ll\u00e4 hetkell\u00e4 mieli tekisi ostaa uusi asunto. On kuitenkin henkinen kynnys nostaa arvo-osuustililt\u00e4 rahaa, kun haaveissa on ett\u00e4 arvo-osuustilill\u00e4 p\u00e4\u00e4sisi 100 000 euron yl\u00e4puolelle. Vaikka todellisuudessahan sill\u00e4 ei pit\u00e4isi olla v\u00e4li\u00e4 miss\u00e4 muodossa varat ovat, kunhan ne tavoitteen mukaisesti vain aikaa my\u00f6ten kasvavat. Kuitenkin on t\u00e4rke\u00e4\u00e4 ett\u00e4 arvo-osuustilill\u00e4 on sen verran helposti likvidoitavaa varallisuutta, ett\u00e4 tarvittaessa sielt\u00e4 pystyy rahaa irroittamaan esimerkiksi asuntojen remontteja ja tyhji\u00e4 kuukausia varten.<\/p>\n

 <\/p>\n

Huom. Laskelmissa ei otettu huomioon korkokulujen v\u00e4hent\u00e4misen vaikutusta verotuksessa, t\u00e4m\u00e4 tulee parantamaan kassavirtaa lopullisen verotusp\u00e4\u00e4t\u00f6kssen j\u00e4lkeen ehk\u00e4 noin 150\u20ac\/kk.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Tekstiss\u00e4 k\u00e4yn l\u00e4pi t\u00e4m\u00e4n hetkist\u00e4 tilannettani asuntosijoittajana, kun korot ovat l\u00e4hteneet enn\u00e4tyksellisen nopeaan nousuun. Viel\u00e4 viime vuoden alussa ei juuri kukaan ollut sit\u00e4 mielt\u00e4, ett\u00e4 korot voisivat nousta. Alkuvuodesta inflaatio…<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":816,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"nf_dc_page":"","WB4WB4WP_MODE":"","WB4WP_PAGE_SCRIPTS":"","WB4WP_PAGE_STYLES":"","WB4WP_PAGE_FONTS":"","WB4WP_PAGE_HEADER":"","WB4WP_PAGE_FOOTER":"","jetpack_post_was_ever_published":false,"_jetpack_newsletter_access":"","_jetpack_dont_email_post_to_subs":false,"_jetpack_newsletter_tier_id":0,"_jetpack_memberships_contains_paywalled_content":false,"_jetpack_memberships_contains_paid_content":false,"footnotes":""},"categories":[14,10],"tags":[],"yoast_head":"\n