Tekstissä käyn läpi tämän hetkistä tilannettani asuntosijoittajana, kun korot ovat lähteneet ennätyksellisen nopeaan nousuun.
Vielä viime vuoden alussa ei juuri kukaan ollut sitä mieltä, että korot voisivat nousta. Alkuvuodesta inflaatio oli lähtenyt jo kasvamaan Yhdysvalloissa, sitä pidettiin kuitenkin hyvin väliaikaisena, eikä sen uskottu tulevan Eurooppaan. Korkoennusteissa euriborin odotettiin nousevan lähemmäs yhtä prosenttia useammaan vuoden kuluttua (jos silloinkaan). Tässä linkki viime vuotiseen blogikirjoitukseeni, kun korot olivat vielä tukevasti pakkasella -> Korot nousussa.
Omassa sijoitussalkussani on kolme kokonaista ja kaksi puolikasta sijoitusasuntoa = neljä sijoitusasuntoa. Osa asunnoista on ostettu suuremmalla ja osa pienemmällä velkavivulla. Alla asuntojen velkavipu-% tällä hetkellä (arvotan asunnot edelleen samaan hintaan kuin ennen korkojen nousua, todellisuudessa hinnat voivat olla laskeneet luokkaa 5%).
Asuntojen kassavirrat nyt
Asunto 1: Velaton hinta n. 90 000€, tästä lainaa on nyt 28 792€. Lainan kokonaiskorko on tällä hetkellä 3,57%. Ennen korkojen nousua lainan korko oli 0,7%.
Tällöin lainaerän suuruus oli 139,65€, tästä lyhennystä oli 118,82€ ja korkoa 18,33€ + kulut 2,5€.
Nyt kun korko on noussut on lainaerän suuruus 167,58€ (ei kauhean suuri ero). Tällä hetkellä lyhennys on kuitenkin 84,64 ja korko 80,44€ + kulut 2,5€.
Lainaerään itsessään ei ole siis tullut kuin vajaan 30€:n korotus, mutta samaan aikaan lyhennys on laskenut reilulla 30€:llä. Tällä hetkellä lyhennykseen ja korkoihin + kuluihin menee melkein saman suuruinen summa, kun ennen korkojen nousua lyhennys oli noin kuusi kertaa korkojen kokoinen.
Asunnosta jäi ennen korkojen nousua kuukausittaista (netto) kassavirtaa lainojen maksamisen jälkeen noin 175€, korkojen nousun jälkeen sitä jää noin 143€.
Asunto 2: Asunnon velaton hinta on noin 63 000€, tästä lainaa on nyt 25 333€. Lainan kokonaiskorko on tällä hetkellä 4,43%. Ennen korkojen nousua lainan korko oli 0,7%.
Aiemmin lainaerän suuruus oli 142,11€, tästä lyhennystä oli 125,68€ ja korkoja 12,93€ + kulut 2,5€.
Nyt kun korko on noussut on lainaerän suuruus 187,56€. Tällä hetkellä lyhennys on 98,01€ ja korkoja on 87,05€ + kulut 2,5€.
Aiemmin erä oli siis 45€ pienempi. Sen lisäksi lyhennykseen meni melkein 10 kertainen määrä suhteessa korkoihin. Tällä hetkellä lyhennys ja korot ovat kuukausierää kohti lähes 50/50.
Ennen korkojen nousua asunnosta jäi käteen (netto) kassavirtaa lainojen maksamisen jälkeen noin 120€, nyt korkojen noustua (myös vastike noussut 20€/kk) noin 60 euroa.
Asunto 3: Asunnon velaton hinta on ehkä noin 86 000€, tästä lainaa on nyt 73 572,76€. Lainan kokonaiskorko on tällä hetkellä 2,17% (sidoin lainan viiden vuoden kiinteään korkoon viime vuoden kesäkuussa), ennen korkojen nousua oli lainan korko 0,5%.
Aiemmin lainaerän suuruus oli 313,63€, josta lyhennystä 273,77€ ja korkoja 37,36€ + kulut 2,5€.
Nyt kun korko sidottu kiinteään korkoon on lainaerän suuruus 372,52€. Tällä hetkellä lyhennys on 231,92€ ja korot 138,10€ + kulut 2,5€.
Aiemmin erä oli n. 49€ pienempi. Aiemmin lyhennykseen meni noin seitsemän kertainen määrä verrattuna korkoihin, tällä hetkellä lyhennykseen menee noin 1,6 kertainen määrä korkoihin verrattuna.
Ennen korkojen nousua asunnosta kassavirta oli miinuksella noin 13€, nyt se on miinuksella kuukausitasolla noin 72€.
Asunto 4 (omistus 50%): Asunnon velaton hinta noin 80 000€, tästä lainaa on 65 492€. Lainan kokonaiskorko tällä hetkellä on 3,785%. Ennen korkojen nousua korko oli 0,8%. Tuolloin lainaerän suuruus oli 350,25€, josta lyhennystä 301,91€ ja korkoa 47,34€ + kulut 2€.
Tällä hetkellä koron noustua on lainaerän suuruus 444,54€, josta lyhennystä 222,44 ja korkoja 221,09€ + kulut 2€.
Aiemmin erä oli n.90€ pienempi, nyt kuukaudessa korkoihin menee noin 170€ enemmän. Ennen korkojen nousua asunnon kassavirta oli 30 euroa pakkasella. Nyt se on pakkasella noin 125€.
Asunto 5 (omistus 50%): Asunnon velaton hinta on noin 90 000€, josta lainaa n. 65 492€. Lainan kokonaiskorko tällä hetkellä on 3,785%. Ennen korkojen nousua korko oli 0,8%. Tuolloin lainaerän suuruus oli 350,25€, josta lyhennystä 301,91€ ja korkoa 47,34€ + kulut 2€.
Tällä hetkellä koron noustua on lainaerän suuruus 444,54€, josta lyhennystä 222,44 ja korkoja 221,09€ + kulut 2€.
Aiemmin erä oli n.90€ pienempi, nyt kuukaudessa korkoihin menee noin 170€ enemmän. Ennen korkojen nousua asunnon kassavirta oli noin 35€ pakkasella. Nyt se on pakkasella noin 130€ (tässä ja edellisessä asunnossa on yhteinen laina, jonka lasken tässä molemmille puoliksi).
Korkojen noustua kuukausittainen kassavirta on muuttunut seuraavasti: Ennen korkojen nousua positiivista kassavirtaa jäi asunnoista noin 250€/kk. Nyt korkojen noustua kassavirta on noin 5€/kk positiivinen.
On positiivista että kassavirta on vielä kokonaisuudessaan positiivinen, eikä rahaa tarvitse ansiotuloista laittaa asuntoihin kuukausitasolla. Minkäänlaisia ylimääräisiä menoja kuten tyhjiä kuukausia, rikkoutuneita kodinkoneita tai remontteja kassavirta ei kyllä kestä. Eli nämä tulee toistaiseksi rahoittaa työstä saatavilla rahoilla. Tilanne ei kuitenkaan mitenkää huono ole, toki huomattavasti huonompi kuin ennen korkojen nousua. Jos korot lähtevät tästä odotusten mukaisesti pikkuisen laskemaan, tekee se taas oman positiivisen vaikutuksensa kassavirtaan.
Tällä hetkellä asuntojen 4 & 5 tilanne on kaikista huonoin kassavirran näkökulmasta. Vähän houkuttaisi tehdä niiden yhteiseen lainaan ylimääräisiä lyhennyksiä, jotta kassavirran saisi fiksummaksi. Toki sijoittamalla rahat muualle, saa todennäköisesti parempaa tuottoaan rahalle kuin lainoja lyhentämällä.
Loppu pohdinnat
Kokonaisuudessaan matalien korkojen aikana rakennetun vivutetun (velkavipu n.60%), salkun kokonaistilanne on tälläkin hetkellä korkojen ennätysnopean nousun jälkeen hyvä. Salkku on juuri ja juuri kassavirtapositiivinen, lähellä nollaa. Tällä hetkellä katsottuna, on hyvä asia että otin suurimpaan lainaani viime kesänä viiden vuoden kiinteän koron 2,2%:n kokonaiskorolla, ilman sitä kassavirta olisi ehkä noin 80 euroa miinuksella kuukausittain.
Erittäin tärkeänä pidän kuitenkin arvo-osuustilille kerättyä omaisuutta, jonka takia tämän hetkinen korkotilanne ei tuota yhtään huolta. Toki harmittaa että korkoihin menee enemmän rahaa, se ei kuitenkaan ole mikää todellinen ongelma jota pitäisi stressata.
Tällä hetkellä mieli tekisi ostaa uusi asunto. On kuitenkin henkinen kynnys nostaa arvo-osuustililtä rahaa, kun haaveissa on että arvo-osuustilillä pääsisi 100 000 euron yläpuolelle. Vaikka todellisuudessahan sillä ei pitäisi olla väliä missä muodossa varat ovat, kunhan ne tavoitteen mukaisesti vain aikaa myöten kasvavat. Kuitenkin on tärkeää että arvo-osuustilillä on sen verran helposti likvidoitavaa varallisuutta, että tarvittaessa sieltä pystyy rahaa irroittamaan esimerkiksi asuntojen remontteja ja tyhjiä kuukausia varten.
Huom. Laskelmissa ei otettu huomioon korkokulujen vähentämisen vaikutusta verotuksessa, tämä tulee parantamaan kassavirtaa lopullisen verotuspäätökssen jälkeen ehkä noin 150€/kk.
Itellä jäänyt asunnot ostamatta ja käteistä nyt puolisen miljoonaa. Nyt kun sitä pitää säästötileillä niin tuottaa noin 900€/kk. Toki on asunto sekä osakkeita jne jota en tähän laske. Ehkä voisi kohta alkaa ostelemaan kämppiä, mutta tuskin Suomesta maariski on kuitenkin aikamoinen.
Pidätkö säästötiliä tällä hetkellä parhaan paikkana rahoille? Niitä kannattaa vertailla, ainakin 2,5% tiedän saavan.
Olisi kiva koittaa asuntoja myös ulkomailta. Markkinasta ja hintatasosta pitäisi toki päästä ensin kärryille ja löytää joku oikeasti hyvä kumppani niitä hallinnoimaan :)!