Perinteisessä asuntosijoittamisessa onnistumisessa kaksi ehkä tärkeintä asiaa on oikeanlaisen asunnon ostaminen oikeaan hintaan, sekä asunnon vuokraaminen ja sopivan vuokralaisen löytäminen. Tässä kirjoituksessa pohdin, kannattaako asuntoa vuokrata itse, vaiko ulkoistaa asunnon vuokraustoiminta.
Asuntosijoittajan tuotto koostuu vuokralaisen maksamista vuokrista, sekä mahdollisesta asunnon arvonnoususta.
Asuntosijoittajan kuluja taas ovat asunnon ostohinta, varainsiirtovero, remonttikulut, taloyhtiön remontit, mahdolliset vuokrailmoituskulut, sekä palvelut joita asuntosijoittaja voi ostaa toimintaansa ulkoistaessa.
Asuntoa itse vuokratessa tulee sijoittajan ottaa asunnosta kuvat, tehdä vuokrailmoitus, haastatella vuokralaisehdokkaat, sopia sopivat näyttöajat sekä vuokralaisehdokkaan, että nykyisen asukkaan kanssa, järjestää asuntonäyttöjä, tarkistaa hakijan luottotiedot, tehdä tai hommata toimiva vuokrasopimus, tarkistaa asunnon kunto vuokralaisten vaihtumisen välissä ja luovuttaa avaimet uudelle vuokralaiselle. Äkkiseltään asunnon vuokraaminen kuulostaa yksinkertaiselta, mutta siinä on kuitenkin monia osa-alueita, jotka voi hoitaa joko huonosti tai hoitaa hyvin.
Kuvat kuntoon
Vuokra-asunnon kuvat antavat ilmoituksen lukijalle ensikuvan asunnosta ja niihin kannattaakin panostaa. Uskon että monessa tapauksessa huonot kuvat ovat aiheuttaneet sen että moni hakija on jättänyt ottamatta yhteyttä, koska asunto on näytetty niin epäedustavassa kuvassa. Omasta asunnosta kuvia ottaessa tulee ottaa myös huomioon, että itselle huonommatkin kuvat antavat enemmän koska koko tila on omassa mielessä tiedossa, syystä että siellä on itse ollut. Pelkkien kuvien varassa olevalle taas kuvat on kaikki tieto mitä huoneistosta on.
Ilmoituksen tekeminen on suhteellisen yksinkertainen prosessi, etenkin jos kuvat ovat jo valmiina. Tärkeimmät asiat ovat ehkä asunnon ”kansikuva”, joka näkyy jo ilmoitusta avaamatta, sekä esittelyteksti asunnosta. Koen että paras esittelyteksti on suhteellisen tiivis paketti, jossa ei ole turhia jorinoita, mutta asunnon ominaisuudet ja lähellä olevat palvelut on mainittu. Tekstissä on hyvä mainita myös esimerkiksi mahdollinen vaatimus puhtaista luottotiedoista, jolla voi karsia ns. ‘turhat’ hakijat’. On myös mahdollista että vuokranantajan yhteystietojen lomassa oleva kuva vuokranantajasta, tekee tästä helpommin lähestyttävän.
Yhteyttä ottavat ehdokkaat voi haastatella joko puhelimessa, tai esimerkiksi sähköpostilla lähetettävällä lomakkeella. Haastattelun voi tehdä myös asuntonäytön aikana. Toki lisäksi on hyvä ottaa kirjallisesti mahdollisen vuokralaisen henkilötiedot ja jos luottotietoja ollaan tarkistamassa, myös henkilötunnus. Tällöin voi kertoa myös omista periaatteistaan vuokranantajana ja toimintatavoistaan vuokra-asunnon suhteen.
Näytöllä vuokranantaja näyttää asunnon ja siihen kuuluvat mahdolliset yleiset tilat. Näyttöjä voi pitää joko julkisia tai yksityisiä. Itse suosin yksityisnäyttöjä. Yksityisnäytöillä on helpompi keskustella, kun saa rauhassa käydä toisen kanssa asiat läpi, ilman että on ulkopuolisia korvia paikalla. Yksityisnäytöillä on myös mahdollista säästää sekä omaa että nykyisen vuokralaisen aikaa, kun asuntoa näytetään vain tarpeeseen, eikä tyhjiä näyttöjä tule.
Kun sopiva vuokralainen on löytynyt, allekirjoitetaan vuokrasopimus. Vuokranantaja hankkii tai tekee itse vuokrasopimuksen. Vuokrasopimuksen muotoiluissa on hyvä olla tarkka, että kaikki tilanteet on huomioitu sopimuksessa, eikä näin ollen tule erimielisyyksiä sopimuksen sisällöstä, eikä vuokranantajalle, tai vuokralaiselle tule yllättäviä kuluja, joista ei ole alunperin ollut tietoinen. Esimerkiksi Suomen vuokranantajilla on tarjottavissa jäsenilleen juristin laatimia vuokrasopimuspohjia. En suosittele vuokrasopimuksen tekemistä itse, tai välttämättä edes kaivamaan netistä ensimmäistä löytyvää, näin minimoi huonon vuokrasopimuksen aiheuttamat riskit.
Muuttotarkastus
Vuokralaisen vaihtuessa asunto tarkistetaan ja tällöin on myös hyvä laittaa ylös kaikki puutteet tai virheet asunnossa. Näin niistä ei tule kiistoja jälkikäteen. Asunnosta voi täyttää tarkastuslomakkeen ja asunnon valokuvata. Itse en ole (laiskuuttani) näitä kuitenkaan pääsääntöisesti tehnyt.
Asunnon tarkastuksen yhteydessä voi luovuttaa vuokralaiselle avaimet, kunhan tämä on maksanut vuokran ja vakuuden. Avaimista on myös hyvä tehdä luovutuslomake, jossa käy ilmi monta avainta on annettu ja koska. Tällöin avainten luovutuksesta on mustaa valkoisella. On hyvä jos vuokrasopimuksessa on myös sovittu sanktio joka tulee, jos avaimia ei palauteta vuokrasuhteen päätyttyä.
Kun vuokrasuhde on alkanut, kuuluu siihen vuokranantajalle myös asunnon hallinnointi. Tähän kuuluu esimerkiksi rikkinäisten kodinkoneiden vaihtaminen (jos kuuluvat vuokrasopimukseen) ja vuokralaisen kanssa kommunikointi tarvittaessa. Tämä ei lähtökohtaisesti ole kauheasti aikaa vievää. Voi olla hyvinkin pitkiä aikoja, ettei vuokralaisen kanssa ole tarvetta kommunikoida ollenkaan. Toisaalta taas joku vuokralainen voi tarvita usemmin apua, tai asunnossa voi olla kunnostustarpeita, jotka vaativat toimia.
Pohdintaa
Vuokraustoiminnan ulkoistaminen on vaihtoehto omalle tekemiselle. Ulkoistaminen kuitenkin maksaa ja se on pois asunnosta saatavasta tuotosta. Vuokraustoiminta ulkoistettuna on kuitenkin huomattavasti passiivisempaa tuloa, kuin itse tekemällä. Suosittelen kuitenkin vuokranantajia ainakin jossain vaiheessa opettelemaan vuokraustoiminnan prosessit itse sekä hoitamaan vuokrauksen. Tällöin saa oppia siitä miten homma toimii ja tämän jälkeen kun sitä on itse tehnyt, osaa paremmin arvioida, onko tekeminen sen arvoista vai kannattaisiko se ulkoistaa ja siitä maksaa. Tällöin vuokranataja myös tietää, mistä todellisuudessa maksaa. On myös palveluita joiden avulla vuokra-asunnon hallinnoinnin vuokrauksen jälkeen voi ulkoistaa. Tällöinkin sitä itse tehneenä on helpompi arvioida, kannattaako siitä maksaa vai tehdä itse. Myös asuntosijoitussalkkua kasvattaessa, voi tulla ajankohtaiseksi vuokraustoiminnan tai/ja hallinnan ulkoistaminen, jolloin oma aika jää muuhun tekemiseen.
