Asuntokaupoille

Blogin kirjoittaminen on osaltani toistaiseksi käynyt vähän hiljaiseksi. Toivottavasti tähän saan pientä muutosta aikaan.

Kesällä elämäntilanteeni muututtua tuli ajankohtaiseksi uuden asunnon ostaminen. Aktiivisen oman kaupunkini asuntomarkkinan seuraamisen johdosta olin heti hyvin tietoinen siitä, mitä asuntoa lähden tavoittelemaan. Tavoittelemani asunto oli 2014 vuonna rakennetusta kerrostalosta. Kaikki aiemmat asuntoni on olleet useita kymmeniä vuosia vanhempia. Olin katsellut haluamaani asuntoa jo muutaman kuukauden ajan, sekä Oikotiellä että Huutokaupat.com:issa (ennenkuin asunnon hankkimiselle oli edes tarve). Asunto oli mielestäni ‘happamoitunut’, eli jäänyt listoille roikkumaan joka näkemykseni mukaan entisestään laskee mielenkiintoa asuntoa kohtaan. Useinhan esimerkiksi Oikotieltä katsotaan näkemykseni mukaan ensimmäisten sivujen asuntoja, listan loppupäissä oletetaan olevan jotain vikaa koska eivät ole kaupaksi menneet.

Minulla tärkeitä kriteereitä asunnon hankinnassa olivat sijainti (kuljen pääosin jalkaisin) sekä asunnon kauppahinta suhteessa 10-20 vuoden aikana tuleviin remontteihin sekä olettamaani markkinahintaan normaalissa markkinassa. Hankin asunnon ilman henkilökohtaista pankkilainaa, joten asunnon myyntihinta oli myös tärkeä kriteeri. Nythän asuntokauppa on ollut hiljaista ja myyjän markkinat ovat kääntyneet ostajan markkinaksi. Vaikka nyt onkin ostajan markkina, rajoittaa ostojen määrää kuitenkin merkittävä korkojen nousu. Lisäksi markkinassa on ‘pullonkauloja’. Vaikka halukas ostaja löytyisi, tulisi hänen todennäköisesti löytää omalle asunnolleen ostaja, ennenkun voi mieleisensä uuden asunnon ostaa.

Seuraavassa kuvassa Oikotieltä otettu kyseisen yhtiön talosivu, jossa näkyy siis pyyntihinnat talon asunnoista, ei myyntihinnat. Todellinen myyntihinta on usein muutaman %:in alle pyynnin, jos markkinointiaika on pitkä voi alennus olla hieman suurempi. Täytyy myös huomata että asuntohan voi poistua oikotieltä, vaikkei kauppaa tulisikaan. Tällöin se näkyy listalla samanlailla ku asunnot jotka ovat poistuneet kaupan takia. Oletukseni kuitenkin on että suurin osa ilmoituksista on päättynyt kauppaan.  Punaisella olen korostanut samankokoiset asunnot saunalla ja sinisellä samankokoiset asunnot ilman saunaa. Oma asuntoni on ilman saunaa (ei näy listalla).

Omassa asunnossani ei ole saunaa, joka mahdollisesti hieman laskee asunnon arvoa. Yhtiössä on kuitenkin tyylikäs saunaosasto. Lisäksi asuntoni on ensimmäisessä kerroksessa, joka varmasti laskee hintaa vähän. Itse kuitenkin pidän ensimmäisen kerroksen asunnosta, se helpottaa liikkumista lasten kanssa ja myös terassin kautta voi mennä sisään ja ulos. Näiden pohdintojen pohjalta voisin arvioida oman asuntoni arvoksi noin 145 000€ normaalissa markkinassa jossa asunnot liikkuvat. Lisäksi yhtiölle on hankittu tänä vuonna reilusti sähköautojen latausasemia, jotka osaltaan nostavat asuntojen arvoa. Joillekkin ostajille ne voivat olla jopa ehdoton edellytys.

Asunnon pyyntihinta oli ollut pitkään Oikotiellä 119 000€, eikä se ollut mennyt sillä kaupaksi (asunto taisi ilmestyä Oikotielle 3/2023). Tällöin markkina oli jo aika kylmä. Itse menin katsomaan asuntoa Heinäkuussa ja teinkin siitä pian tarjouksen. Ensimmäinen tarjoukseni oli 102 000€, johon vastattiin 116 000€:lla. Tarjosin tähän takaisin 104 000€, tällöin myyjän yhteydenpito loppui. Parin päivän päästä sain kuitenkin ilmoituksen oikotieltä, että asunnon hintapyynti on laskettu 114 000€:n. Tällöin tein vielä tarjouksen 109 000€:sta, jonka myyjä hyväksyi. Varainsiirtoveron kanssa asunnon hinnaksi tuli minulle siis 111 180€. Hinta oli minulle aika tapissa, koska haluan ehdottomasti pitää myös jonkunlaisen puskurin sijoitusasuntojeni tyhjiä kuukausia ja korkojen nousun varalta.

Jos hinta normaalissa markkinassa olisi se 145 000€, joksi sen itse arvioin. Olisin tällä kaupalla saanut asunnon varainsiirtoveroineen 33 820€ alle markkinahinnan. Tällä laskukaavalla alennusta olisi asunnosta tullut siis reilut 23%. Lasken tähän varainsiirtoveron mukaan sen takia, että se tulee joka tapauksessa ostettaessa maksaa, eikä sitä myydessä saa takaisin.

Asunnon ostamiseksi jouduin suurelta osaan myymään osake & rahasto-osuus-omistukseni (lisäksi otin asuntoon kohdistuneen yhtiölainan itselleni). Arvo-osuustilillä olen nyt palannut varmaankin vuoden 2019 tasoille. Toiveenani oli päästä 100 000€:n omistuksiin arvo-osuustilillä parin vuoden sisään, mutta se tulee nyt hyvin todennäköisesti siirtymään kauemmas tulevaisuuteen. Itse uskon että tein kuitenkin hyvät kaupat. Ajatuksenani tällä hetkellä on tässä asua ainakin kaksi vuotta, sen jälkeen mahdollisesti joko pohtia myyntiä tai jättää asunto vuokralle. Tällä hetkellä kallistun enemmän vuokraamisen puoleen. Etenkin myyntihaluihin vaikuttaa vahvasti sen hetkinen markkinatilanne ja toki myös oma henkilökohtainen talouteni.