Tässä kirjoituksessa käyn läpi sijoitusasuntoa numero kolme, jonka ostin vuonna 2019.
Olin keväällä 2019 etsimässä sijoitusasuntoa. Menin yhden asunnon näytölle, joka oli myyntihinnaltaan halpa, mutta siinä olisi ollut paljon laitettavaa. Jos en väärin muista niin sisällä oli vedetty röökiä ja pinnat vaativat laittoa. Lisäksi asunnon suihku oli järjestetty aika persoonallisesti, eteiseen oli viety suihkukaappi jossa pesut hoidettu, asunnossa ei siis ollut lainkaan kylpyhuonetta. Tämän asunnon kanssa olin sitä mieltä, että remontoitavaa olisi liikaa ja suuri remontti riskeineen voisi laskea tuottoa liikaa. Näytöllä välittäjä kertoi toiselle katsojalle, että myyntiin on tulossa toinen, pieni asunto joka voisi sopia sijoitusasunnoksi. Kuulija ei kuitenkaan ollut tästä kiinnostunut, mutta itse kysyin tästä asunnosta välittäjältä. Sovimme että välittäjä tulee minulle näyttämään asuntoa. Muistaakseni kävimme tätä ensimmäistä asuntoa katsomassa arkena joku päivä, näytön tästä seuraavasta asunnosta sovimme viikonlopuksi ja tämä seuraava asunto olisi tulossa julkiseen myyntiin seuraavana maanantaina.
Menin katsomaan asuntoa, asunto oli 60-luvun alkuperäiskuntoinen 20m2 yksiö. Kylpyhuoneessa oli amme, seinät oli laatoitettu puoleen väliin. Yhtiössä oli kuitenkin tehty julkisivuremontti vuosituhanteen vaihteen tienoilla ja käyttövesiputket oli uusittu, sekä viemärit pinnoitettu 2014. Pitkän tähtäimen suunnitelmissa oli seuraavina remontteina hissin uusiminen, sekä porraskäytävien kuntoon laittaminen. Suurimmat remontit oli siis tehty, joten niistä ei tarvinnut heti olla huolissaan. Ainoa asia mikä vähän mietitytti oli pinnoituksen tuoma käyttöikä viemäreille, tästä en ole oikein vieläkään varma kuinka paljon ne lisäikää tuovat. Ymmärrykseni mukaan tämä tuo viemäreille kuitenkin vähemmän lisäaikaa, kuin esimerkiksi sukitus.
Lisäksi välittäjä huomautti, että yhtiön papereissa mainitaan 1-2 kylpyhuoneen uusiminen vuosittain yhtiön laskuun. Kylpyhuone oli mielestäni niin huonossa kunnossa, että se tulisi remontoida ennenkuin asunnosta saisi parhaan potentiaalin irti vuorkakohteena. Jälkikäteen ajateltuna innostuin tästä ehkä vähän liikakin ja pidin liian todennäköisenä että saisin kylpyhuoneremontin yhtiön tekemänä. Sen lisäksi että tein laskelmat, innostuin myös kovasti asunnosta ja tein siitä täyden pyyntihinnan tarjouksen.
Kylpyhuone lähtötilanteessa
Kaupat tuli
Kaupat tehtiin 19. Huhtikuuta ja yhtiökokous pidettiin siitä vajaan kuukauden päästä 14. Toukokuuta. Menin yhtiökokoukseen, jossa oli paikalla hallitus + minä (en ole varma olisiko ollut yksi osakas lisäksi, luulen että ei). Tällöin pääsin täällä esittämään ajatukseni kylpyhuoneen uusimisesta. Sovimme yhtiökokouksessa että jos laattojen alta löytyy mittauksissa kosteutta, maksaa yhtiö koko kylppäriremontin, jos taas ei, niin yhtiö maksaa remontin vesieristeeseen asti, josta minä jatkan omalla kustannuksellani. Myöhemmin kylpyhuoneesta käytiin mittaamassa kosteutta, mitä laattojen alta löytyikin. Yhtiö siis maksoi koko kylpyhuoneremontin, minä maksoin vain erotuksen itse valitsemieni laattojen ja peruslaattojen välillä. Tässä siis koen käyneen omalta kannaltani tosi hyvä tuuri, hallitus oli myötämielinen sille että minun kylpyhuone remontoidaan, sekä koko remontti meni yhtiön laskuun.
remontti
Aloin itse remontoimaan asuintilaa. Sieltä uusittiin kaikki pinnat, seinät maalattiin, lattiat uusittiin ja keittiö uusittiin. Maalaukset ja lattian asentamisen tein itse, jalkalistoissa ja keittiön asennuksessa sain apuja. Itse tilasin vielä putkimiehen, joka asensi pesukoneen. Keittiössä ei aiemmin ollut pesukonetta, mutta halusin sinne sellaisen jotta se kasvattaa asunnon houkuttelevuutta. Etenkin kun asunto on aika pieni, on sitä hyvä kompensoida muilla keinoin.
Lopulta koko remontissa kesti aika kauan, johtuen siitä että kylpyhuone eteni aika verkkaisesti. Vaikka kylpyhuoneremontti kesti monta kuukautta, venyi se silti päivän yli deadlinesta. Sain neuvoteltua tämän remonttifirman kanssa niin, että saan yhden päivän vuokraa vastaavan summan alennusta laatoista, koska en voinut asuntoa täysin asuinkelpoisena vuokralaiselle luovuttaa (vuokra oli sovittu alkavaksi heti remontin deadlinen jälkeisenä päivänä).
Rahoitus
Asunnon rahoitus tapahtui niin, että pankkilainaa tuli 30 500€ (piti tulla 35 000€, mutta pankin päässä taisi käydä joku näppäilyvirhe, mihin en korjausta vaatinut). Lisäksi lainasin lähipiiristä 10 000€, jonka maksoin takaisin 500 euron kuukausierissä, eli laina-ajalla 1v 8kk. Puuttuvat n. 18 400€ plus varainsiirtovero 1100€ ja remonttirahat laitoin omasta pussista. Yhtiölainaa oli hieman yli 6000€, jota maksan kuukausittain yhtiölainana. Pankkialaina on 12kk:n euribor, 0,7% marginaalilla ja 20 vuoden laina-ajalla.
Yhtiölainaa maksan kuukausittain 35€. Tällä yhtälöllä kassavirtaa jää nettona= (480(vuokra)-100€(vastike)-35€(yhtiölaina)-142,11€(pankkilaina))*0,7(pääomavero)=142€. Tämä toki tulee laskemaan siinä vaiheessa kun oma euriborin tarkistuspäivä tulee ja se kääntyy positiiviseksi. Yhden prosentin euriborin nousu tulee vaikuttamaan lainaerään tällä hetkellä noin 20€/kk, joten tämän asunnon kohdalla kassavirta tulee pysymään hyvin todennäköisesti reilusti positiivisena korkojen noususta huolimatta. Toki myös tuleva hissiremontti ja porraskäytävän saneeraus aiheuttavat omat lovensa kassavirtaan.
Asunnon ostohinnan, varainsiirtoveron ja remonttien jälkeen vuokratuotto-% oli 100%:n vuokraus-asteella(eli ilman tyhjiä kuukausia) vähän reilu 7%. Tähän asuntoon olen aika tyytyväinen. Vuokratuottoa nostaa myös se, että remontin jälkeen sain nostettua vuokraa noin 60-100(n. 15-25%) euroa muihin vastaavan kokoisiin asuntoihin samasta talosta, verrattuna oikotien ilmoitushistorian vuokriin.
